扬州市市区市容环卫责任区管理办法

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河北省邢台市人民政府


邢 台 市 人 民 政 府 令


〔2005〕第 13 号




《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过，现予公布，自2005年6月8日起施行。



市 长 姜德果


二○○五年五月八日





邢台市商品房预售管理办法

第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条　本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条　邢台市房产管理局是商品房预售主管部门，具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条　商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证书》；
（二）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（三）签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七层至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上高层建筑完成五层以上（含地下室）结构封顶工程；
（五）预售的商品房项目未设定他项权。
第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市预售主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条　开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及资料：
（一）本办法第五条规定的证件资料及证明材料；
（二）开发企业资质等级证书和营业执照；
（三）开发企业办证申请；
（四）商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条　商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后，预售主管部门应当当场出具受理通知书；材料不全的，应当一次性书面告知需要补充的材料；
（二）预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；
（三）预售主管部门应组织本部门工作人员，会同开发企业人员到现场勘查，并作好现场勘查记录；
（四）开发企业的申请符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条　开发企业可以分期或分单项（单位）工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的，项目的每个单项（单位）工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条　《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的，开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内，向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续，延期最长不超过一年。
第十一条　开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项，应持有关部门的批准文件，到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条　预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目，实行公示制度。
第十三条　预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条　开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得发布预售广告。
发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核，预售广告内容必须合法、真实、准确，并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条　开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》，并向买受人书面明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）预售商品房的价格及付款方式；
（六）物业管理事项。
第十六条　开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理，与之签订书面委托合同，委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项：
（一）开发企业出具的商品房销售委托书；
（二）受委托机构的资质证书及营业执照；
（三）本办法第十五条要求明示的事项；
（四）受委托机构的地址及联系电话。
第十七条　开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条　开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的，代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条　商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条　开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条　开发企业向买受人交付预售的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条　开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条　预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第二十四条　预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于有关的工程建设，不得挪作他用。
第二十五条　开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的，未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的，由预售主管部门责令停止预售，没收违法所得，并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条　开发企业有下列行为之一的，由预售主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（一）未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
（二）委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条　违反本办法第十七条、第二十一条规定，由预售主管部门予以警告，责令限期改正。
第二十八条　违反本办法第二十、二十二条规定，由预售主管部门给予警告、责令限期改正，并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条　开发企业违反本办法第二十四条规定，由预售主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条　开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由预售主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处三万元罚款。
第三十一条　开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起60日内，向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条　预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条　本办法自2005年6月8日起施行。

　
关注刑事诉讼法再修改

毛立新

　　1996年，我国对刑事诉讼法进行了修改。相隔七年之后的2003年，刑事诉讼法的修改再次被列入全国人大常委会的立法规划，成为法学界和司法部门关注的热点。刑事诉讼法的修改及由此带来的刑事诉讼制度的改革，将对公安工作、尤其是刑事执法工作产生重大影响，应当引起公安机关的高度关注。目前，法学界正就刑事诉讼法的修改进行讨论，现将主要观点综述如下，供大家参考。

突出人权保障加强权力制约

　　学者们提出，刑事诉讼法的再次修改应坚持以下主要原则：（一）坚持打击犯罪与保障人权并重的原则；（二）坚持立足中国国情与借鉴国外有益经验相结合原则；（三）坚持在现行宪法体制下进行修改原则。其中，多数学者认为，在十五大提出依法治国、十届人大二次会议将“国家尊重和保障人权”写入宪法、十六届三中全会提出“以人为本”的科学发展观和十六届四中全会提出“科学执政、民主执政、依法执政”的大形势下，刑事诉讼法的再次修改应突出人权保障、加强权力制约，切实保障被告人、犯罪嫌疑人及其他公民的合法权益。

　　关于修改的幅度，多数学者认为，考虑到短期内宪法不可能再次修改、司法独立尚未确立等因素，目前对我国刑事诉讼法实行大改的条件尚不具备，但小改又不能解决存在的许多问题，因而，实行中改较为适宜。关于修改的路径，多数学者认为应从解决目前存在的刑讯逼供、超期羁押、非法取证、滥用强制措施等突出问题入手，抓住重点，兼顾全局，逐步推进我国刑事诉讼制度改革。公正优先打击与保护、实体和程序并重

　　公正优先，兼顾效率。多数学者主张应坚持公正优先，认为刑事诉讼的最主要价值是公正，没有公正的效率是零效率和负效率。在公正与效率不可兼得时，宁可牺牲效率也要维护公正。打击与保护并重。多数学者认为应当在打击犯罪与保障人权之间保持适度平衡，既不能为打击犯罪而不择手段，也不能因片面强调保护而削弱打击犯罪。目前存在的主要问题是“重打击、轻保护”，因而刑事诉讼法再次修改应突出人权保护。

　　实体公正与程序公正并重。多数学者认为应坚持两者并重，鉴于司法实践中存在“重实体、轻程序”的倾向，因而刑事诉讼法修改应重点重强调程序公正。还有学者提出应建立我国的程序性违法制裁机制，以进一步增强司法人员的程序意识，维护程序公正。

确立保障合法权利的诉讼制度

　　确立无罪推定原则。多数学者认为，无罪推定是现代刑事诉讼的基石，是衡量一国刑事司法文明的重要标志。鉴于我国刑事诉讼法尚未确立无罪推定原则，学者们提出应对刑事诉讼法第12条的规定予以修改，以真正确立无罪推定原则。

　　建立沉默权制度。多数学者认为赋予被告人、犯罪嫌疑人沉默权，有助于遏制刑讯逼供、实现控辩平等，再次修改刑事诉讼法时应予确认。考虑目前我国侦查资源严重不足、侦查技术水平相对落后等实际情况，可先行规定“犯罪嫌疑人、被告人享有不受强迫自证其罪的权利”，同时废止现行刑事诉讼法第93条关于犯罪嫌疑人负有“如实供述义务”的规定。

　　实行控辩平等和司法审查。学者们提出，应全面贯彻控辩平等原则，进一步扩大犯罪嫌疑人、被告人和律师享有的诉讼权利，赋予律师在侦查阶段的调查取证权、讯问时在场权等。学者们还认为，应对涉及公民人身、财产的侦查强制措施，如拘留、搜查、扣押等实行司法审查制度，由法院和法官审查批准，并建立我国的侦查法官制度。

　　改革羁押制度。学者们提出，虽然2003年司法机关清理超期羁押取得成效，但造成超期羁押的深层次原因尚未根除，必须通过改革诉讼制度加以解决。针对实践中存在的大量羁押、超期羁押问题，学者们提出要建立保释为主、羁押为辅的制度，实行羁押期限与办案期限的分离，并根据不同案件需要科学设定办案期限。

完善刑事证据立法

　　创新证据概念。针对传统证据概念的“事实说”、“依据说”，有学者提出新的观点，认为“蕴含了证据信息的物质载体是证据”，进而将刑事诉讼证据的形式分为人证和物证。

　　正确认识证明标准。多数学者支持“法律真实论”，认为刑事证明应达到“排除合理怀疑”或者“内心确信”的程度。也有学者认为刑事证明必须以“客观真实”为目标，客观真实是法律真实的基础，法律真实必须以客观真实为坐标。还有学者指出，对“排除合理怀疑”和“内心确信”如何理解仍是个问题，因此必须设立具体的认定规则。合理分配举证责任。有学者提出，不能让控方承担绝对的、无限的举证责任，在特定情况下，被告人和辩护人也要承担部分举证责任。如在贪污贿赂案件中，关于赃款去向问题，应规定由被告人承担举证责任。关于程序违法的事实，有学者提出应由控方承担举证责任。

　　强化庭审质证。针对目前司法实践中对质证重视不够、庭审流于形式问题，部分学者提出要正确认识质证的法律属性，质证是当事人的权利，不能随意简化。还有学者提出，法官要更多地实行当庭认证，以强化庭审功能，避免“先审后定”、“审者不判、判者不审”。

　　强化证人出庭作证。为解决证人出庭率偏低问题，学者们提出，应明确证人出庭作证的法定义务，对无故拒绝作证的证人应追究相应责任；应完善证人保护和证人保障制度，将保护范围扩大到证人的亲属，并对证人实行国家补偿制度。还有学者建议实行证人宣誓制度。

　　建立非法证据排除规则。有学者提出目前仅由两高司法解释加以规定，并仅对非法口供予以排除，是远远不够的，建议刑事诉讼法再次修改应确立我国的非法证据排除规则。

　　建立证据开示制度。部分学者认为，现行庭前移送主要证据复印件和照片的做法，既没有达到防止法官先入为主的目的，还削弱了律师的知情权和辩护权。为解决辩护方难以了解检察机关的证据材料、无法充分行使辩护权问题，在我国设立证据开示制度势在必行。

　　研究毒品犯罪证据问题。就毒品犯罪中有关证据问题，有学者提出在认定“明知”要件时可采用推定的办法，以减弱控方举证的难度;对缉毒工作中使用的情报人员，其出庭作证要采取特殊的变通方法；缉毒中广泛运用的诱惑侦查方式，刑事诉讼法要设立限制性的规定等。(作者系中国人民公安大学诉讼法学博士研究生)