扬州市国有土地租赁办法
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扬州市国有土地租赁办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市国有土地租赁办法
扬州市人民政府令
第45号
《扬州市国有土地租赁办法》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现予公布施行。
代市长：王燕文
二OO四年十二月三十一日
扬州市国有土地租赁办法
第一章 总 则
第一条 为了完善土地有偿使用制度，规范国有土地租赁行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省国有土地租赁办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的国有土地租赁，是指市、县（市）人民政府按照建设用地的批准权限，将国有土地出租给使用者使用,由使用者（以下称承租人）与市、县（市）人民政府土地行政主管部门（以下称出租人）签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内的国有非农业建设用地的租赁活动。
第四条 扬州市人民政府土地行政主管部门负责全市国有土地租赁的监督管理工作，并直接负责扬州市市区国有土地租赁工作。
县（市）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域国有土地租赁的监督管理工作。
第二章 国有土地租赁的一般规定
第五条 除经营性房地产用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。
兴办商业、旅游、娱乐等经营性项目利用建设用地的国有土地租赁，必须采取招标、拍卖或挂牌方式。
对原划拨土地使用权出租和改变用途的,应当办理出让或租赁手续。
第六条 国有土地租赁必须签订租赁合同，租赁合同自签订之日起生效。
第七条 土地租赁分短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过5年，长期租赁不超过下列最高年限：
（一）工业用地为50年；
（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
（三）商业、旅游、娱乐用地为40年；
（四）其他用地为50年。
企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。
对于纳入城市、村镇改造规划的和在风景区内的原划拨土地需办理租赁手续的，原则上采取短期租赁方式。
第八条 承租人应当在土地租赁合同生效之日起30日内，向租赁地块所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书，取得承租土地使用权。
城市规划区内，按照本办法取得国有土地使用权时，承租人应依法向城市规划部门办理用地规划许可。
第九条 承租人应当按照土地租赁合同的约定进行土地开发利用。在租赁期限内，承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者其他土地使用条件的，应当依法批准后，重新签订土地租赁合同或者签订补充合同。
第三章 租金标准与租金交纳办法
第十条 租赁土地的租金分熟地租金和生地租金，熟地租金是按熟地价进行测算的，包含土地取得费用、土地开发费用和政府的土地收益等；生地租金只包含政府的土地收益。
第十一条 租赁土地的租金可以通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式确定，其中协议租赁的租金不得低于土地租金保护价。
土地租金保护价，属生地租金，由市、县（市）土地行政主管部门会同物价、财政等有关部门依据基准地价和标定地价为基础确定。划拨土地出租和改变用途、企事业单位改制处置原划拨土地使用权需办理租赁手续及原划拨土地使用权转为租赁的，租金暂按土地租金保护价标准执行。
协议租赁的租金标准由省以上土地行政主管部门批准的具有土地估价资质的土地评估机构依据《城镇土地估价规程》的规定，参照市场价格评估后，报市、县（市）人民政府批准。
第十二条 承租人应当按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。按土地租金保护价交纳租金的，土地租金保护价标准调整后，其交纳的租金随之调整。
以协议方式取得租赁土地使用权的，土地租赁合同中租金具体数额的约定，应根据租赁期限确定。租赁期限在5年以内的，租金不进行调整；租赁期限在5年以上的，租赁合同中租金具体数额的约定，一般不应超过5年租金具体数额，5年期满后，根据市场行情对租金标准进行调整。
以招标、拍卖或挂牌方式取得的租赁土地使用权,租金不作调整。
租金的具体缴纳办法由租赁双方在租赁合同中约定，可以将租赁期限内若干年的租金进行贴现一次性缴纳，已缴纳年限的租金不再调整，按土地租金保护价标准缴纳的，不执行此条款。
第十三条 扬州市市区的土地租金可由扬州市国土资源局委托租赁地块所在的分局收取，土地收益分配办法按规定执行。各县（市）可自行制定租金收取办法和土地收益分配办法。
第四章 租赁当事人的权利和义务
第十四条 以租赁方式取得的承租土地使用权可以依法转让、转租和抵押。承租土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附着物随之转让、转租、抵押；地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的承租土地使用权随之转让、转租、抵押。
承租土地使用权转让的，应当依法办理承租土地使用权变更登记；承租土地使用权出租、抵押的，应当依法办理他项权利登记。
第十五条 以租赁方式取得国有土地使用权转让，应当符合下列条件：
（一）按照租赁合同的约定进行投资开发；
（二）对地上房屋已建成的，承租人已办理承租土地使用权登记以及地上附着物所有权登记，并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
（三）按合同约定按期履行租金缴纳义务；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
以租赁方式取得国有土地使用权转让时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。
第十六条 承租土地使用权有下列情形之一的不得转让：
（一）不符合本办法第十五条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制承租土地使用权的；
（三）依法收回租赁土地使用权的；
（四）属于共有承租土地使用权的，未经其他共有权人书面同意的；
（五）土地权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第十七条 承租土地使用权分割转让的，应当经出租人同意，并办理承租土地使用权的变更登记。
第十八条 在国有土地租赁年限内，承租人可以将承租土地使用权与他人合作、联营。
第十九条 承租人已付清拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的，以及承租人自行拆迁的，其承租土地使用权可以抵押，抵押金额不得高于拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用。原划拨土地使用权转为租赁的，其承租土地使用权可以抵押，抵押金额不得高于该地块设定为出让土地使用权评估价格或者标定地价的60%。
抵押的期限不得超过承租土地使用权的剩余期限。
前款规定以外的承租土地使用权不得抵押。
承租土地使用权的抵押权实现后，土地租赁合同由依法取得该土地使用权的权利人继续履行。
第二十条 承租土地使用权转租的，转租的期限不得超过该承租土地使用权的剩余期限。
承租人将承租土地使用权转租给第三人的，原土地租赁关系不变，第三人应当依法办理他项权利登记。
第二十一条 承租土地使用权转为出让的，承租人在同等条件下有优先受让权。
第二十二条 在土地租赁期限内，承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的，土地租赁合同可以由依法取得租赁地块上附着物所有权的自然人、法人或者其他组织继续履行，并办理承租土地使用权变更登记。
第二十三条 在土地租赁期限内，承租土地的自然人死亡的，土地租赁合同可以由租赁地块上附着物的合法继承人或者受遗赠人继续履行，并办理承租土地使用权变更登记。
第二十四条 租赁期限未届满的土地使用权不得提前收回。但因社会公共利益需要，可以根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿后收回。
第二十五条 土地租赁期限届满，原承租人在同等条件下享有优先承租权。
土地租赁合同约定的使用期限届满，承租人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地以外，应当予以批准。准予批准的，应当重新签订土地租赁合同。
第二十六条 土地租赁期限届满，承租人未申请续期的或虽申请续期但未获批准的，该承租土地使用权由出租人无偿收回。
第五章 附 则
第二十七条 本办法实施前，按照国家、省有关规定实行的土地租赁，按照国家和省有关规定执行。
第二十八条 本办法自颁布之日起施行，市政府此前文件与本办法不一致的，按本办法执行。
货物运输业营业税纳税人认定和年审试行办法
国家税务总局
货物运输业营业税纳税人认定和年审试行办法
第一条 根据国家税务总局《货物运输业营业税征收管理试行办法》的规定，对公路、内河货物运输业自开票、代开票纳税人（以下简称自开票、代开票纳税人）实行认定和年审制度，特制定本办法。
第二条 提供公路、内河货物运输劳务（以下简称货物运输劳务）的单位需申请自开票纳税人的，应向主管地方税务局办理认定手续。
第三条 提供货物运输劳务的单位同时符合下列条件的，可向其主管地方税务局申请认定为自开票纳税人：
（一）具有工商行政管理部门核发的营业执照，地方税务局核发的税务登记证，交通管理部门核发的道路运输经营许可证、水路运输许可证；
（二）年提供货物运输劳务金额在20万元以上（新办企业除外）；
（三）具有固定的经营场所。如是租用办公场所，则承租期必须1年以上；
（四）在银行开设结算帐户；
（五）具有自备运输工具，并提供货物运输劳务；
（六）帐簿设置齐全，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证等资料，能按税务机关和财务会计制度的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润，并能按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款。
第四条 以下纳税人不能认定为自开票纳税人：
（一）不同时具备本办法第三条规定条件的单位；
（二）不同时具备以下条件的承包人、承租人以及挂靠人（属代开票人，其“双定”税款可由主管税务机关委托出包方、出租方以及挂靠方统一代征）；
1.以出包方、出租方、被挂靠方的名义对外经营，由出包方、出租方、被挂靠方承担相关的法律责任；
2.经营收支全部纳入出包方、出租方、被挂靠方的财务会计核算；
3.利益分配以出包方、出租方、被挂靠方的利润为基础。
（三）拥有运输工具的个人。
第五条 申请办理自开票纳税人认定的单位，应提供或出示下列有关证件和资料：
（一）单位申请报告；
（二）货物运输业自开票纳税人认定表；
（三）营业执照复印件；
（四）税务登记证副本；
（五）车辆道路运输证、船舶营业运输证复印件；
（六）自有房屋产权证或房屋租赁合同复印件；
（七）购置自有运输工具购买发票复印件；
（八）地方税务局要求提供的其他有关证件、资料。
第六条 申请办理自开票纳税人认定手续的程序
（一）对现有的提供货物运输劳务的单位，应按以下程序办理认定手续：
1.申请程序。提供货物运输劳务的单位应向主管地方税务局提交申请报告，如实填写《货物运输业自开票纳税人认定表》及认定所需资料。
2.审批程序和审批机关。自开票纳税人由县级或县级以上税务机关认定。对单位提出的申请报告和有关资料，负责审批的税务机关应在收到之日起30日内审核完毕。对符合自开票纳税人条件的，发给《货物运输业营业税自开票纳税人认定证书》，并在其税务登记证副本首页上方和《发票领购簿》上加盖“自开票纳税人”确认专用章，作为领购货物运输发票的证件。
（二）对新办提供公路、内河货物运输劳务的单位
新办的提供货物运输劳务的单位，凡符合自开票纳税人条件，注册资金在30万元以上的，可在办理税务登记的同时申请办理自开票纳税人认定手续。
新办提供货物运输劳务的单位申请人，办理自开票纳税人认定手续的程序，按本办法第六条第一款规定办理。
第七条 除自开票纳税人以外的其他提供货物运输劳务的单位和个人，同时符合下列条件的，可向其主管地方税务局申请认定代开票纳税人：
（一） 有工商行政管理部门核发的营业执照，地税局核发的税务登记证；
（二） 有自备或承包、承租的车、船等运输工具的证明。
第八条 单位和个人申请办理代开票纳税人认定手续，应提供下列有关证件和资料：
（一）单位和个人申请报告；
（二）货物运输业代开票纳税人认定表；
（三）营业执照复印件；
（四）税务登记证复印件；
（五）车辆道路运输证、船舶营业运输证复印件；
（六）承包、承租或挂靠车辆应提供出包、出承租或所挂靠方的税务登记证复印件、纳税人识别码及承包、承租或挂靠合同复印件；
（七）地方税务局要求提供的其他有关证件、资料。
第九条 申请办理代开票纳税人认定手续的程序
（一）对现有提供货物运输劳务的单位和个人，应按以下程序办理认定手续。
1.申请程序
单位和个人应提交申请报告，如实填写《货物运输业代开票纳税人认定表》及地方税务局要求提供的其他资料。
2.审批程序和审批机关
代开票纳税人认定的审批权限在县级或县级以上地方税务局。对单位和个人提出的申请报告和有关资料，负责审批的地方税务局应在收到之日起30日内审核完毕。符合代开票纳税人条件的，发给《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》。纳税人凭《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》及同货主签定的承运货物合同、托运单及地方税务局要求提供的其他有效证明到代开票单位代开货物运输业发票。
（二）对新办提供货物运输劳务的单位和个人
新办提供货物运输劳务的单位和个人需认定为代开票纳税人的，凡符合代开票纳税人条件的，可在办理税务登记的同时申请办理代开票纳税人认定手续。
第十条 代开票纳税人达到自开票纳税人条件的，可以按本办法第六条第一款规定申请办理自开票纳税人认定手续。
第十一条 地方税务局应按年度对自开票、代开票纳税人进行资格审验和确认。
第十二条 年审的范围
地方税务局应对原已认定为自开票、代开票纳税人实行年度审验制度（以下简称年审）。
第十三条 年审的时间
自开票、代开票纳税人的年审从每年11月起至12月底结束，具体期限由省级地方税务局确定。
第十四条 年审的内容
（一）自开票纳税人
1.基本情况。包括纳税人名称、经营地址、经济性质、经营范围、开户银行及帐号、车辆、船舶等运输工具状况、联系电话等。
2.纳税情况。包括本年度实现的营业额、营业成本、应纳税额、实缴税额和欠缴税额等。
3.财务核算情况。包括会计人员配备、帐簿设置、财务核算状况等。
4.货物运输发票管理情况。包括货物运输业发票领购、使用、结存、保管、缴销及违章情况。
（二）代开票纳税人
1.基本情况。包括纳税人名称、经营地址、经济性质、经营范围、开户银行及帐号、车辆、船舶等运输工具状况、联系电话等。
2.纳税情况。包括年审本年度实现的营业额、营业成本、应纳税额、实缴税额和欠缴税额等。
第十五条 年审的程序
（一）按照年审规定的时间要求，自开票、代开票纳税人应到主管地方税务局领取《自开票、代开票纳税人年审申请审核表》（以下简称《年审表》），填写盖章后连同工商营业执照副本、道路、水上运输经营许可证复印件、税务登记证副本、《发票领购簿》、年度财务报表及税务机关要求提供的其他资料，一并报主管地方税务局。
（二）主管地税局接到自开票、代开票纳税人申报的《年审表》及有关资料后30日内进行初审，并签署初审意见，逐级报送上级审批机关，审批机关应在30日内作出年审结论。年审审批机关是指有批准认定自开票、代开票纳税人资格的县级或县级以上的地方税务局。
第十六条 年审的结果
（一）自开票纳税人
1.年审合格的处理
对年审合格的自开票纳税人，在《货物运输业营业税自开票纳税人认定证书》及《发票领购簿》上加贴自开票纳税人年审合格标识。
2.年审不合格的处理
达不到自开票纳税人资格的纳税人，暂缓通过年审，在3个月内进行整改，整改期间不得自行开具货物运输业发票，如需开具货物运输业发票的由主管地方税务局代开。在规定的期限内，整改合格的按年审合格办法处理，整改不合格的取消其自开票纳税人资格，清缴货物运输发票，并在其税务登记证副本首页右上方和《发票领购簿》上加盖“已取消自开票纳税人资格”专用章，并收回《货物运输业营业税自开票纳税人认定证书》。
（二）代开票纳税人
1.年审合格的处理。
对年审合格的代开票纳税人，在《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》上加贴代开票纳税人年审合格标识。
2.年审不合格的处理
达不到代开票纳税人资格的纳税人，暂缓通过年审，在3个月内进行整改，整改期间主管地方税务局不得为其开具货物运输业发票。在规定的期限内，整改合格的按年审合格的办法处理，整改不合格取消其代开票纳税人的资格，并收回《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》。
第十七条 对已具有自开票纳税人资格的提供货物运输劳务单位，一旦发现有下列情形之一的，经主管地方税务局审定，可取消其自开票纳税人的资格，收回《货物运输业营业税自开票纳税人认定证书》和停止其使用货物运输业发票。
（一）没有按地方税务局的要求正确核算货物运输和非货物运输的营业收入、营业成本、税金、营业利润的；
（二）不能按规定向税务机关进行正常纳税申报和缴纳各项税款的；
（三）有偷税、抗税行为的；
（四）不能妥善保管、使用货物运输业发票造成严重后果的；
（五）违反规定，对货物运输和非货物运输业务都开具货物运输业发票的；
（六）违反规定，为其他纳税人开具货物运输业发票的。
第十八条 对已具有代开票纳税人资格提供货物运输劳务的单位和个人，凡有下列情形之一的，经主管地方税务局审定，可取消其代开票纳税人的资格,并收回《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》。
（一）没有按地方税务局的要求准确核算货物运输和非货物运输的营业收入、税金的；
（二）不按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款的；
（三）有偷税、抗税行为的；
（四）有伪造承运货物合同等有效证明的。
第十九条 纳税人必须在规定的期限内向地方税务局办理年审手续，在规定期限内未办理年审手续的按年审不合格处理。
第二十条 《年审表》填报不实、数据不准确的，随同《年审表》报送其他资料不齐全，以及其他未按规定办理年审手续的，地方税务局应责令其在年审规定期内如实申报和补报。如仍不如实申报和补报的，则按年审不合格处理。
第二十一条 凡被取消自开票、代开票纳税人资格的纳税人，一年内不得再重新申请认定自开票、代开票纳税人。
第二十二条 自开票、代开票纳税人年审，由省级地方税务局统一组织，年审的具体工作，由具有批准认定自开票纳税人资格的各级地方税务局负责实施。
第二十三条 《货物运输业自开票纳税人认定表》、《货物运输业代开票纳税人认定表》、《货物运输业营业税自开票纳税人认定证书》、《货物运输业营业税代开票纳税人认定证书》、《年审表》、年审合格标识、“自开票纳税人”、“已取消自开票纳税人资格”专用章由省级地方税务局统一制定下发。
第二十四条 本办法由国家税务总局负责解释。
第二十五条 本办法自2003年11月1日起实行。
底色：与年审合格标识一致。
货物运输业营业税代开票纳税人认定证书
编号：地税局代码+年月日+号
单位，在 年度认定为提供货物运输劳务代开票纳税人，有效期自 年 月 日至 年 月 日止。
地方税务局（盖章）
年 月 日
底色：与年审合格标识一致。
货物运输业营业税自开票纳税人认定证书
编号：地税局代码+年月日+号
单位，在 年度认定为提供货物运输劳务自开票纳税人，有效期自 年 月 日至 年 月 日止。
地方税务局（盖章）
年 月 日
专用章
自 开 票 纳 税 人
地方税务机关名称
长 5厘米
宽 1.5厘米
已取消自开票纳税人资格
地方税务机关名称
长 8厘米
宽 1.5厘米
年审合格标识：
底色应与认定证书底色一致。
年审合格标识：
底色应与认定证书底色一致。
国家税务总局关于中国平安保险公司新开办的一年期以上返还性人身保险险种免征营业税的通知
国家税务总局
国家税务总局关于中国平安保险公司新开办的一年期以上返还性人身保险险种免征营业税的通知
国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
近接中国平安保险股份有限公司《关于我公司新开办的一年期以上返还性人身保险业务保费免征营业税的请示》（平保发〔1998〕283号），要求对该公司新开办的若干项一年期以上返还性人身保险业务取得的保费收入免征营业税。根据财政部、国家税务总局《关于对若干项目
免征营业税的通知》（〔94〕财税字第002号）的有关规定，经研究，决定对中国平安保险股份有限公司及各地分公司新开办的下列险种免征营业税：
一、普通人寿险
（一）平安如意女性两全保险（利差返还型）
（二）平安全福保本终身保险（利差返还型）
（三）平安福寿两全保险（利差返还型）
（四）平安附加万寿两全保险（利差返还型）
（五）平安附加定期保险（利差返还型）
（六）平安育英才两全保险（利差返还型）
（七）平安万家福终身保险（利差返还型）
（八）平安永福终身保险（利差返还型）
（九）平安团体终身寿险（利差返还型）
（十）平安新一代成长年金保险（利差返还型）
（十一）平安团体福寿两全保险
二、养老年金保险
（一）平安永利增额还本终身保险（利差返还型）
（二）平安福临门终身保险（利差返还型）
（三）平安团体新世纪增值养老保险（利差返还型）
（四）平安夕阳红养老保险（利差返还型）
三、健康保险
（一）平安康泰终身保险（甲、利差返还型）
（二）平安附加重疾终身保险（利差返还型）
（三）平安康乐终身保险（利差返还型）
（四）团体防癌保险
（五）母子平安保险
（六）平安团体附加意外伤害医疗保险
（七）平安团体住院医疗保险
（八）平安附加住院医疗保险
（九）学生团体附加意外伤害医疗保险
（十）学生幼儿团体住院医疗保险
（十一）儿童健康保险
1999年4月15日
