国务院办公厅关于清理治理整顿期间所发文件的通知

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江西省建设厅


江西省城市住宅小区物业管理试行办法
江西省建设厅


第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区的物业管理，保障和监督物业管理企业有效实施管理，维护住宅小区的公共利益和生活秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主，有相配套的市政公用设施和相关的商业、文化设施的居住区（含住宅建筑群）。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋和相关的公用设施及公共场地等。
本办法所称物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿地、环境、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮和整治。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅所有人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
受委托的物业管理企业按合同约定提供有偿服务。
第四条 省建设行政主管部门是本省住宅小区物业管理的行政主管部门。县级以上人民政府房地产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
县级以上人民政府有关专业部门按照政府职责分工，协助同级房地产管理部门负责对物业管理有关工作的指导和监督。

第二章 业主自治管理
第五条 公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建住宅小区出售建筑面积达到百分之五十以上时，房地产管理部门应组织公有住宅出售单位或开发建设单位召集第一次业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会应当吸收房屋使用人参加。
第六条 业主大会或业主代表大会是住宅小区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），选举、罢免管委会委员；
（二）听取并审议管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；
（三）决定关于业主利益的重大事项；
（四）审议并通过管委会章程和业主公约；
（五）审议并通过物业管理企业提出的房屋共用部位和共用设施维修、资金筹措、使用计划和预决算。
（六）其他需要讨论的问题。
第七条 住宅小区应当成立管委会。
管委会权利和义务是：
（一）起草管委会章程；
（二）选聘、解聘住宅小区的物业管理企业，代表业主与物业管理企业签订物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制定的住宅小区的年度工作计划，住宅小区配套工程和重大的维修工程项目及资金；监督、检查物业管理服务费的收取和使用情况；
（四）负责房屋共用部位、共用设施基金和资金的管理；
（五）接受房地产管理部门和各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 管委会应自选举产生之日起30日内，将下列材料报当地房地产管理部门备案：
（一）成立管委会的报告；
（二）管委会章程；
（三）管委会组成人员名单；
（四）办公场所证明文件及管理区域说明、附图。
第九条 住宅小区内业主和房屋使用人应当就住宅小区使用、维护物业及其管理等方面制定公约。
业主公约对本住宅小区全体人员具有普遍约束力。

第三章 物业管理企业和服务
第十条 物业管理企业应当按照规定，依照《中华人民共和国公司法》规定，到工商部门办理营业执照，经房地产管理部门核发《江西省物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理活动。
物业管理实行企业资质认证管理制度和管理人员持证上岗制度。具体办法按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》和《房地产行业企事业单位关键岗位持证上岗实施办法》（赣建科字〔1997〕2号）执行。
第十一条 物业管理企业根据签订的住宅小区物业管理合同对住宅小区实施管理。
物业管理合同应报住宅小区所在地房地产管理部门备案。
第十二条 物业管理企业在住宅小区范围内应当提供下列物业管理服务事项：
（一）房屋住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）住宅小区内共用设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）车辆行驶及停泊；
（七）房地产管理部门规定的其他物业管理事项。
物业管理企业与业主可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主管委会委托的其他物业管理服务事项。
第十三条 物业管理公司的权利和义务：
（一）享受国家对第三产业的优惠政策；
（二）选聘专营公司承担专项经营业务；
（三）依据物业管理合同和物价部门有关规定收取物业管理服务费；
（四）接受管委会和业主的监督；
（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化体育活动；
（六）按照法律、法规和有关规定可从事与物业管理相适应的经营活动。
第十四条 住宅小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，费用由开发建设单位承担。
本办法所称前期物业管理，是指住宅出售后至管委会成立前的物业管理。
住宅小区开发建设单位应当依照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担住宅小区前期物业管理的保修责任。
第十五条 物业管理企业有下列行为之一的，管委会有权制止并要求限期改正：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（四）乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
经管委会指出，仍不改正的，业主或房屋使用人可向当地房地产管理部门投诉；房地产管理部门应当受理，并在15日内将调查处理结果答复投诉人。

第四章 住宅小区物业的使用和维护
第十六条 住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
第十七条 业主使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经当地房地产行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、张贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）随意停放车辆和鸣高音喇叭；
（七）发出超出规定标准的噪音；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）法律、法规、规章和业主公约所禁止的其他行为。
第十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业管理企业有偿维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设备、设施、场地等，管委会可委托物业管理公司统一维修、养护和管理；
共用部位、共用设备和设施人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿损失。
第二十条 住宅小区内水、电、煤气、通讯等管线的维修，由上述专业单位负责维修养护。
第二十一条 凡使用不当使房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共利益的，业主应当及时修缮。

第五章 物业管理费用的管理与使用
第二十二条 住宅小区物业管理资金包括：（一）房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）；（二）房屋共用部位、共用设施维修费；（三）管理服务费。上述管理资金应当设立专户存储。
房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）所获取的利息用于房屋共用部位，共用设备、设施的维修和养护；管理服务费用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
第二十三条 住宅小区内应当建立房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）。
基金资金来源：
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％提取基金；属新建住宅小区的，由住宅小区开发建设单位按建造成本价的1％至3％比例提取资金，该资金在小区开发建设成本中列支。
基金由公有住房售房单位归集，资金由当地房地产管理部门归集。基金（资金）应当自管委会成立之日起15日内全额移交。
第二十五条 房屋共用部位、共用设施维修费，业主应当按照物价等有关部门核定的收费标准，向管委会缴纳相关的房屋共用部位、共用设施维修费。
第二十六条 管理服务费由物业管理企业按物价部门收费规定逐期直接向业主或房屋使用人收取。
管委会应当将基金（资金）以单元为单位分别存入专户。发生房屋权属转移时，其基金（资金）也随之转移，归现业主享有。
特约服务费由双方约定。
第二十七条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当无偿向管委会移交公用配套设施和场地。
第二十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按房屋总建筑面积的一定比例，以建造成本价向管委会提供管委会办公用房和物业管理企业办公业务用房，所提供房屋的购房款可在住宅开发建设单位提取的共用部位、共用设施维修资金中列支。所购房屋产权归全体业主所有，由管
委会和物业管理企业使用，不得挪作他用。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当以建造成本价向管委会，按房屋总建筑面积0．5％的比例提供经营用房。该经营用房的产权归全体业主所有，由物业管理企业租用。
经营用房的购房款可从住宅小区共用部位、共用设施维修资金中垫支，所垫房款从其租金中收回。
第三十条 公有住宅出售单位应当参照第二十七条、第二十八条、第二十九条规定办理。
第三十一条 住宅小区的共用部位、共用设施维修基金（资金）、费的收支帐目，管委会应当每季度公布一次，接受业主或房屋使用人的监督。

第六章 法律责任
第三十二条 业主或使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。
物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的法律责任；造成业主或使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十三条 业主代表大会、管委会作出的决定违反本办法的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条 物业管理企业违反本办法第十五条规定的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。违反本办法情节严重的，省建设行政主管部门可以作出降低资质等级的处理，并依法予以处罚。

第七章 附则
第三十五条 业主公约范本和物业管理合同文本，由省建设行政主管部门统一监制。
第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区及其他可委托进行管理的非居住房屋的物业管理可参照本办法执行。省级以上开发区的住宅小区可参照本办法执行。
第三十七条 本办法由省建设厅负责解释。
第三十八条 本办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日
　　在社会多元化的调整机制中，法律与道德原本是两套相辅相成的规范体系，但当道德规范乏力并引发法律纠纷时，围绕两者的纠葛就变得错综复杂。近年来，在媒体带着良知冲动的捕捉下，一些道德个案反复被放大，司法对此类案件的介入不断成为焦点。尤其是在网络背景下，一些刺激公众道德神经的案件，激起众多网民满腔道德热血，于网络空间打造自己的正义江湖，混杂中难免充斥着真假莫辨、是非难分的乱象，给司法系统带来较大压力。

面对道德失范带来的纠纷，正式的法律制度显得那么笨拙，按照司法客观规律给出的裁判结果，常常距离公共舆论的期待十万八千里。实践中，法官或是恪守法律规则而与道德机制发生冲突，或是屈服道德压力而与法治戒律相违背，而公共舆论希冀的法律与道德“双赢”的结果，有时在个别案件中会得到耦合;但绝大多数情况下，司法的结果很难满足公众的道德期许，便召来质疑声声，道德与司法公信力出现双重损耗。

在我看来，司法介入道德案件，一开始就容易陷入真相难以还原的困局。法官断案，虽然讲求“以事实为根据，以法律为准绳”，但此“事实”非彼“事实”，它不能像电影回放那样去重新再现，而只能立足现有证据予以合理推定。也就是说，司法所认定的事实向来只是建立在证据链上的法律事实，而非公众期待的客观事实。这便存在两种假定可能:一是司法基于证据认定的事实符合客观事实，判决结果自然不存争议;但道德案件更多的属于另一种情形，司法机关很难掌握到全部的事实证据，此时根据原被告双方的证据优势作出裁判，一旦与之前公共舆论占据的道德制高点相违背，就会发生激烈的冲突。

化解道德案件中的道德与法律冲突，司法尤其需要按逻辑出牌，既不能受到道德压力而失去客观中立立场，又不能面对质疑而固步自封、无所作为。合乎逻辑的做法是，准确判断、合理认定证据材料，严格依照证据的证明力标准进行法律推断，理性分析道德案件的事实真相，在此基础上公平划分法律责任;与此同时，还要勇于向社会展示判决的推理逻辑，让公平正义得到清晰的展现。

遗憾的是，不谙法律内理的普通民众，总喜欢“以结果论英雄”，在见识了身边诸多的道德缺失现象后，期待着法律能够辅助道德“一臂之力”。例如，当我们在搜索引擎中输入“小偷被追死亡”的关键词时，不断弹出的案例和网络评论足以说明，法律在面对道德伸张时更多的是尴尬。这些案例中，追赶者有被判过失致人死亡的，有被判有罪但免予处罚的，也有被判故意杀人罪的，当然也有被判无罪的。但大凡只要是定了罪的，舆论传播和网络评论中总少不了“见义勇为难道有错吗”之类的质疑，至于案件报道中所并未呈现出的客观事实，以及被司法消极性所自持的法律事实，道德评判主体则很少关注到，于是留下了一个关于生命权利与见义勇为的道德与法理的无止辨析。

那么，讨论这样的辩题有没有意义呢?当然有，无论是历史上的引儒入法，还是现实中的情法并举，一个国家和社会的治理，不可能偏执于一方。只是作为社会正义的最后一道防线，司法系统赖以存系的根本是捍卫法律的尊严，而不在于拯救道德的滑落。如果承认这一点，我们关注道德案件的焦点就不再首先是司法结果是否合乎道德期待，而应是法官的判决是否合乎法律逻辑。

在更多时候，法官的判断是需要建立在严格的法律推理基础上。每个案件都如同是一片“绿叶”，世界上找不到两片完全一样的“树叶”，将“脉络”不同的案件都贴上“见义勇为”这样的格式化标签，忽略案件背后的种种差异，而单纯追求道德的伸张，这无异于“饮鸩止渴”，既辅助不了道德，还破坏了法律的原则。而如何将个案中的推理“脉络”展现出来，乃是一门很重要的司法学问，其中的先决条件，便是必要的司法公开，当判决受到朴素正义感的公众质疑时，拿出证据链条展示判决的严密逻辑，就成为化解误读与隔膜的关键。

当然，在理解公众道德焦虑的同时，也要求公众形成理性的司法观。我们不能因为案件结果合乎最后的事实而欢呼雀跃，也不能以事后真相的发掘而否认当初司法的正当。任何一起案件的裁判，只能立足于当时的证据基础，即便这是人类理性的局限所在。大众舆论对司法的评判，不应以“事后诸葛”的心态去否定司法正当，要知道，法治的理性并不是仰仗司法去还原真相，而是强调司法按逻辑规则出牌。在纠结着道德与法律的道路上，借助道德案件理清法治的律条，于传统观念中生长出理性思维，也是一种难得的法治教化。这样，我们才能在法治的道路上找到道德与法律的理性交汇点，最终步入理性的公民社会。