海南省工程建设监理条例
海南省人大常委会
海南省工程建设监理条例
海南省人民代表大会常务委员会
（1997年9月26日海南省第一届人民代表大会常务委员会第31次会议通过 1997年10月27日海南省人民代表大会常务委员会公告第49号公布自公布之日起施行）
第一章 总 则
第一条 为了确立和推行工程建设监理制度，确保工程建设质量，促进工程建设项目管理的科学化、专业化，提高工程建设的投资效益和管理水平，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 工程建设监理是指由依法设立的工程建设监理单位（以下简称监理单位）受建设单位的委托，依据有关工程建设的法律、法规以及其他有法律约束力的文件，对工程建设项目的质量、投资和工期进行的监督管理。
第三条 本省推行工程建设监理制度。下列工程建设项目应当实施监理：
（一）国家和省的重点工程项目；
（二）大中型工业和交通建设项目、大型民用建设项目；
（三）城市大中型基础设施工程项目；
（四）成片住宅小区工程项目；
（五）利用外资、中外合资、中外合作或国外赠款、捐款、贷款建设的工程项目；
（六）法律、法规规定的其他工程项目。
第四条 前条所述的工程建设项目，建设单位在进行施工报建前，应当先委托监理单位，并持监理合同到有管辖权的建设行政主管部门登记，方可办理施工报建手续。
第五条 建设行政主管部门是工程建设监理工作的行政主管部门。
省建设行政主管部门在工程建设监理工作中的主要职责是：
（一）贯彻执行国家和本省有关工程建设监理的法律、法规；
（二）负责全省监理单位的资质审查和资质等级确认（甲级单位除外），以及监理工程师的资格审核、确认、执业注册、培训、管理；
（三）监督、指导、管理监理单位和监理工程师的工作；
（四）按工程建设报建管理权限，负责对项目管理机构资格的审核；
（五）监督省级报批项目的监理招标投标工作及监理合同的履行；
（六）调解监理争议，查处重大监理事故和违法监理活动。
市、县、自治县建设行政主管部门负责管理本行政区域内的工程建设监理工作。
第二章 监理单位和监理工程师
第六条 监理单位是指经省建设行政主管部门资质审批，并经工商行政管理机关依法核准登记，取得法人资格的工程建设监理公司或者监理事务所。
第七条 设立监理单位，应当具备下列条件：
（一）有明确的单位名称和场所；
（二）监理单位的负责人和技术负责人必须取得监理工程师资格并具有高级工程师或高级建筑师职称；
（三）有10名以上具有监理工程师资格的专职从业人员，且各专业配套合理，其中至少有2名高级工程师，1名高级建筑师和1名高级经济师；
（四）有10万元以上的注册资金。
第八条 设立监理单位，必须向省建设行政主管部门申请资质审查，申请书应当包括下列内容：
（一）单位名称和地址；
（二）法定代表人或者组建负责人的姓名、年龄、学历及工作简历；
（三）拟担任监理工程师的人员一览表，包括姓名、年龄、专业、职称等；
（四）单位章程；
（五）注册资金数额；
（六）业务范围。
第九条 省建设行政主管部门受理设立监理单位申请后，应当在三十日内决定是否批准。予以批准的，发给《监理申请批准书》；不予批准的，应自作出决定之日起十五日内通知申请人，并书面说明理由。
第十条 监理单位自领取营业执照之日起二年内暂不核定资质等级。在此期间，监理单位应当在核定的临时监理业务范围内从事监理业务；满二年后，可以按照国家有关规定申请核定资质等级，申领相应的《资质等级证书》。
第十一条 境外、省外监理单位进琼承接监理业务，应提供下列资料，并经省建设行政主管部门核准：
（一）原所在地有关部门出具的开业合法证书；
（二）监理技术能力及业绩资料；
（三）拟派遣的监理技术人员的授权书和主要资历材料；
（四）相应的注册资金。
境外的监理单位还应提供担保银行的担保证明书。
第十二条 监理工程师是指经全国统一考试或经有关部门审查批准，取得监理工程师资格，并经注册取得《监理工程师岗位证书》，从事工程建设监理业务的专业人员。
第十三条 取得监理工程师资格，并专职从事过监理工作二年以上的人员，可以向省建设行政主管部门申请注册。
第十四条 申请监理工程师注册，应向省建设行政主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）监理工程师资格证书；
（三）专职从事监理工作二年以上的证明及主要监理工程项目目录；
（四）申请人居民身份证；
（五）监理单位的聘用证明。
第十五条 省建设行政主管部门应当在受理监理工程师注册申请之日起三十日内作出是否予以注册的决定，予以注册的，发给《监理工程师岗位证书》；不予注册的，应自作出决定之日起十五日内通知申请人，并书面说明理由。
未经注册不得以监理工程师的名义从事工程建设监理业务。
第十六条 监理工程师执业必须加入监理单位，不得以个人的名义从事工程建设监理业务。
监理工程师不得涂改、出租、转借或出卖岗位证书，不得同时在两个以上的监理单位任职。
第十七条 监理工程师实行年审制度，省建设行政主管部门每年对在职监理工程师进行年审，合格者方可继续执业。
第十八条 监理工程师注册申请人有下列情形之一的，省建设行政主管部门不予注册；已注册的，撤销注册，收回岗位证书：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）被判处有期徒刑以上刑罚，刑满释放未逾三年的，但过失犯罪除外；
（三）受吊销监理工程师岗位证书处罚未逾五年的；
（四）弄虚作假骗取岗位证书或者提供虚假注册申请材料的；
（五）未经注册即以监理工程师名义进行监理活动受查处未逾三年的；
（六）因经济违法行为受行政处罚或撤职以上行政处分未逾三年的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十九条 经有关部门依法批准，可设立监理工程师协会，加强对监理工程师的自律管理。
第三章 监理业务
第二十条 监理单位承接工程建设监理业务，应当与建设单位签订书面监理合同，监理合同应包括以下内容：
（一）监理工程的名称、地点、规模、技术要求；
（二）监理的范围、内容和监理权限；
（三）监理合同的期限、监理费用及支付方式；
（四）监理单位的权利义务；
（五）建设单位的权利义务；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式。
第二十一条 工程建设监理分阶段实施，包括建设前期阶段、设计阶段、施工招标阶段、施工阶段和保修阶段的监理。
建设单位可以委托一个监理单位承担全部阶段的监理，也可以委托几个监理单位承担不同阶段的监理，但施工招标、施工、保修阶段的监理只能委托一个监理单位监理。
第二十二条 政府投资、行政事业单位自筹资金投资、国有企业、国家控股的股份制企业投资的建设工程，建设单位选择监理单位监理，应当通过招标投标的方式进行。
第二十三条 工程建设监理应按下列程序进行：
（一）编制工程建设监理计划；
（二）按工程建设进度，分专业编制工程建设监理细则；
（三）按照建设监理细则实施监理；
（四）参与竣工验收，签署建设监理意见；
（五）监理业务完成后，向建设单位提交工程建设监理档案材料。
第二十四条 监理单位应根据合同约定的监理业务，派出监理工程师和现场监理人员。监理项目实行总监理工程师负责制。总监理工程师应根据监理的权限，对工程建设的质量、投资和工期进行全面的监督管理。
未经建设单位授权，总监理工程师无权变更建设单位与施工单位签订的工程承包合同内容。
第二十五条 委托监理的工程项目，建设单位应提前将监理的内容、范围、监理负责人及所授予的权限，书面通知施工单位和设计单位。施工单位和设计单位应接受监理并提供方便，按要求提供完整的原始记录、检测记录等资料。
第二十六条 在监理合同范围内，建设单位对施工单位有关工程方面的指令，应通过监理单位现场代表发布。建设单位和施工单位对监理代表提出的工程有关问题应限期给予答复。
第二十七条 施工单位结算工程进度款，需经监理单位核定签字认可后方可办理支付手续。
第二十八条 监理单位有权对影响工程质量和使用功能以及不合理的设计图纸、施工方案提出变更意见，有权对不符合质量要求的材料、设备和构配件提出退换，有权对危及工程质量和安全的施工下达停工指令，有权要求撤换不符合工程要求的施工人员。
监理单位执行前款规定遭到拒绝时，应及时将情况报告建设单位。
第二十九条 监理单位必须遵守如下规定：
（一）严格按照核定的资质等级和监理业务范围承担监理业务；
（二）严格执行国家的建设法律、法规，坚持监理的科学性、公正性、准确性；
（三）严格履行监理合同，独立承担监理业务，不得转让，不得从事超越监理合同规定权限的活动；
（四）不得与施工单位、设备和材料供应单位有隶属关系或者发生经营性业务关系；
（五）监理单位的各级负责人和监理工程师不得承包经营施工和建材销售业务，也不得在政府机关、施工单位、设备和材料供应单位任职。
第三十条 监理单位应当设立监理赔偿准备金，准备金金额不得少于相应资质等级注册资金的20％。赔偿准备金应存入建设行政主管部门指定的金融机构，不得挪作他用。赔偿准备金的支付方式及程序由省人民政府另行规定。
第三十一条 境外企业或其他经济组织在本省独立投资的工程建设项目，需要委托境外监理机构承担监理的，应当聘请境内监理单位参加，进行合作监理。
中外合资、合作建设项目，境内监理单位能够承担监理的，应当委托境内监理单位监理。境内单位不能承担监理业务的，经省建设行政主管部门批准，可以聘请境外监理机构与境内监理单位合作监理。
国外贷款建设项目，应由境内监理单位监理。如果贷款方要求境外监理机构参加监理的，应与境内监理单位合作监理。
国外赠款、捐款的建设项目，由境内监理单位监理。
第三十二条 监理费的收取，按照国家的有关规定办理。监理费从工程概算中列支。
第三十三条 外资、中外合资和国外贷款、赠款、捐款建设的工程建设项目的监理收费标准及付款方式，可以参照国际惯例，由建设单位和监理单位商定。
第四章 法律责任
第三十四条 建设单位违反本条例规定，对应当实行监理的工程未依法实行监理的，由建设行政主管部门责令改正，处5000元以上3万元以下的罚款。
第三十五条 监理单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由建设行政主管部门责令停止违法行为，处5000元以上3万元以下的罚款；有违法所得的，予以没收；有资质证书的，可降低资质等级，责令停业整顿；情节严重的，可依法吊销资质证书：
（一）未取得《监理申请批准书》或者《资质等级证书》，擅自承揽监理业务的；
（二）超越监理业务范围承担监理业务的；
（三）出卖、转借、出租、涂改、伪造资质证书的；
（四）将监理业务转让他人的；
（五）与所监理的施工单位或者建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者发生经营性业务关系的。
第三十六条 监理单位在实施建设监理过程中，因监理单位的过错造成建设单位、被监理单位经济损失的，应承担相应的赔偿责任。
第三十七条 未经注册即以监理工程师的名义承领监理业务的，由建设行政主管部门责令改正，处2000元以上10000元以下的罚款，有违法所得的，予以没收。
第三十八条 监理工程师违反本条例规定，有下列情形之一的，由建设行政主管部门责令改正，处2000元以上10000元以下的罚款，有违法所得的，予以没收，可并处吊扣岗位证书6个月；情节严重的，吊销岗位证书：
（一）以个人名义私下承接监理业务的；
（二）涂改、出租、转借、出卖岗位证书的；
（三）同时在两个以上监理单位任职的；
（四）违反本条例第二十九条第（五）项规定的。
第三十九条 监理工程师在监理业务中严重失职或者徇私舞弊的，吊扣岗位证书6个月；情节严重的，吊销岗位证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 被监理单位及其工作人员拒不接受监理单位的合理监理，造成建设单位损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 建设行政主管部门的工作人员，滥用职权、徇私舞弊或玩忽职守造成严重后果的，由其所在单位或有关部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 当事人对行政处罚不服的，可以自收到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不起诉又不履行处罚决
定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第四十三条 本条例具体应用中的问题由省人民政府负责解释。
第四十四条 本条例自公布之日起施行。1995年7月11日省人民政府发布的《海南省建设监理办法》同时废止。
1997年10月27日
城市房地产开发经营管理条例
国务院
城市房地产开发经营管理条例
中华人民共和国国务院令 第２４８号
现发布《城市房地产开发经营管理条例》，自发布之
日起施行。
总理 朱镕基
１９９８年７月２０日
第一章总则
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房
地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健
康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发
企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行
为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益
、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综
合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发
经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行
政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关
法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土
地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、
行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工
程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计
人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合
本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、
行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政
府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合
本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内
予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30
日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部
门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业
的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地
产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定
的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国
务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体
规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计
划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的
，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资
计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和
新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥
挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善
城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是
，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府
城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列
事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据
之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本
金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配
套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合
同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出
让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的，可以征
收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年
未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可
抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的
前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应
当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准
、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定
。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目
的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、
法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可
交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目
所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出
竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收
申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质
量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收
。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当
依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建
设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可
以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设
过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期
送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民
共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定
的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应
当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持
房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，
尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的
权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知
被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下
列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用
权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和
竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记
，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规
定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预
售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答
复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意
预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，
商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预
购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30
日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主
管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合
同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、
交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任
。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商
品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品
房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和
商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由
当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价
格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时
，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质
量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开
发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修
责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致
使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当
依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构
质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；
给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿
责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使
用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记
手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90
日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地
产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自
从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管
理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可
以并处违法所得5 倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或
者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民
政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万
元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销
营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付
使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限
期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人
民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收
，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，
依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交
付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令
限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情
节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人
造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故
或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项
目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令
停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下
的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由
县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为
，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款
。
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管
理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，
依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
。
第六章附则
第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开
发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行
。
第四十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征
用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第四十三条本条例自发布之日起施行。
